注文住宅は、間取りや内装など、自分の好みに合わせて自由に設計できる住宅のこと。しかし、自由に設計できるといっても、その土地に対して決められた大きさまでの建物しか建てられないということは知っていましたか？土地に対してどのくらいの広さの家が建てられるか決まるのが「建ぺい率」「容積率」といった数字です。都心部などの狭小地でもなるべく広々とした家を建てたいという方は、土地探しの前に知っておきましょう。

建ぺい率とは

「建ぺい率」とは、「敷地面積に対してどこまで建物を建てて良いか」という割合のことです。

建築面積は、建物を上からみたときの広さのことを指します。建物本体からはみ出ているバルコニーや庇などは、一定の要件を満たせば建築面積に数えなくても良いことになっています。

例えば「敷地面積100㎡・建ぺい率60%」の土地なら、建築面積60㎡までの建物が建てられるということです。広さの同じ100㎡の土地でも、建ぺい率が40%なら、40㎡の家しか建てることができません。

注文住宅を建てる際に、広々とした部屋にするため、土地の面積いっぱいギリギリに建物を建てたいと思うかもしれません。しかしそれでは窓から風も入ってきませんし、火災が起きれば周囲の家に一気に燃え広がってしまいます。住宅を密集させすぎることによる住環境の低下を防ぐため、最低限の安全性などを考えて、建ぺい率が定められているのです。

建ぺい率は、低～中高層住居専用地域なら最大60％、その他の住居専用地域や商業地域では最大80％といった範囲内で定められています。なお建ぺい率は、防火地域の耐火建築物や、敷地の2辺が道路に接している角地について、緩和措置が設けられています。

容積率とは

「容積率」とは、「敷地面積に対してどのくらいの延床面積の建物を建てて良いか」という割合のことです。

建ぺい率は「建築面積」で、容積率は1階、2階、3階・・・とすべての床面積を足した「延床面積」であるという点に気をつけてください。床面積は、各階の外壁や柱などの中心線の内側の面積で計算します。

例えば「敷地面積100㎡・容積率100%」の土地なら、延床面積100㎡までの建物が建てられるということです。1階50㎡＋2階50㎡や、1階60㎡＋2階40㎡などさまざまなパターンが考えられますね。もちろん容積率と同時に建ぺい率を満たすことも考えなければなりません。

容積率も建ぺい率と同様、用途地域によって範囲が定められています。土地によっては50％のところもあれば、500％のところもあるといったように、幅広く設定されています。土地の前面道路が12m以下の場合は、住居系用途地域なら0.4、商業系・工業系なら0.6を容積率に乗じて計算するという規定もあります。

では、容積率はなぜ必要なのでしょうか？もし容積率が定められていなければ、家の隣にものすごく高い建物が建てられて、日当たりが悪くなるといったことが起きるかもしれません。低層の住居が立ち並ぶような地域では、容積率を小さく定めて、3階くらいまでの建物しか建てられないようにする・・・といったように、極端に日射を遮る建物が立たないように計画しているのです。

まとめ

土地の建ぺい率と容積率によって、建てられる建物の大きさや床面積が決まるということがわかっていただけたでしょうか。郊外の広々した土地ではあまり関係ない話ですが、東京などの住宅密集地や狭小地ではとても大切な要素となります。都心部で土地を探されるときには、土地の広さだけでなく、建ぺい率や容積率も見て選びましょう。

サクラ工研は、東京世田谷区を中心に家づくりをおこなっており、狭小地で広々とした住宅をつくることを得意としております。都心部での土地探しのサポートやアドバイスもさせていただきますので、「東京で注文住宅を建てたい」「狭い土地でも広々暮らしたい」という方はぜひ一度ご相談ください。